З 1 липня 2015 року набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№ 417-VІІІ).
Цей закон несе загрози для власників помешкань у багатоквартирних будинках, зокрема:
– На плечі мешканців держава фактично переклала відповідальність за утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт та технічне переоснащення будинків.
– Норми закону вимагають від співвласників багатоквартирного будинку до 1 липня 2016 року прийняти рішення щодо форми управління будинком.
У разі, якщо цього не відбудеться, то місцеві чиновники в примусовому порядку призначать приватного управителя на свій розсуд, що може призвести до зловживань з майном громадян, навіть до втрати житла!
І. ФОРМИ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ
Закон № 417 передбачає 3 форми управління багатоквартирним будинком (ст. 9 Закону № 417):
– управління співвласниками;
– управління управителем;
– управління ОСББ (АСББ).
- УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ СПІВВЛАСНИКАМИ
передбачає такий механізм прийняття управлінських рішень.
За загальним правилом, встановленим статтею 9 Закону № 417, управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно його співвласниками, і лише у випадку прийняття ними відповідного рішення – управителем чи об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку.
Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом.
До компетенції зборів співвласників входить прийняття рішень із усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміна та скасування обмежень користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження й зміна умов договору з управителем;
3) обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати й місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку й розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Порядок скликання зборів співвласників визначено статтею 10 Закону № 417.
ЗАСТЕРЕЖЕННЯ :
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків.
У такому разі, при відсутності необхідної кількості голосів підтримки співвласників будинку (відповідно 75 та 50 відсотків загальної площі квартир та приміщень необхідних для схвалення рішення зборів) та відсутності голосів “за” в ході письмового опитування (ч. 8 ст. 10 Закону № 417) призведе до неможливості приймати ті чи інші рішення необхідні для належного обслуговування та утримання будинку його співвласниками, оскільки рішення будуть вважатися неприйнятими.
- ВИЗНАЧЕННЯ УПРАВИТЕЛЯ
Співвласники можуть доручити управління багатоквартирним будинком управителю.
Управитель, це фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, який згідно із договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб.
Управління будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, умови якого повинні відповідати умовам типового договору , затвердженого КМУ.
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.
Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.
ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:
До 1 липня 2016 року мешканці багатоквартирних будинків зобов’язані створити об’єднання власників багатоквартирних будинків або визначити особу, яка буде здійснювати управління будинком, або прийняти рішення про самозабезпечення співвласників. Якщо рішення про форму управління будинком не прийнято, управителя призначить виконавчий орган місцевої ради.
- УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ ОСББ
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна (Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 року № 2866-III, далі Закон-2866) .
Основна діяльність об’єднання полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання.
ОСББ може бути створено лише власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень у такому будинку. Для створення об’єднання скликаються установчі збори (ст. 6 Закону № 2866-III).
Наразі кожен співвласник квартири чи нежитлового приміщення в будинку вважається членом ОСББ.
Загальні збори співвласників будинку, своєю чергою, є вищим органом управління ОСББ, їх рішення є обов’язковим для всіх співвласників.
Базові права й обов’язки співвласника визначені ст.ст. 15 та 16 Закону № 2866-III, ст.ст. 5, 7 Закону № 417-VIII відповідно. Окрім того, перелік таких прав й обов’язків може бути доповнено Статутом ОСББ. У зв’язку прийняттям Закону №417 , внесено зміни до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Діяльність ОСББ регулюється профільними Законами № 2866-14 та № 417-VIII, Цивільним, Житловим і Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об’єднання, асоціації.
Головним органом, що контролює діяльність ОСББ, є загальні збори, окремі органи, створені відповідно до статуту, а також особисто співвласники.
ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:
Відповідно до ст. 6 Закону-2866, для створення ОСББ скликаються установчі збори.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. Однак, у разі відсутності необхідної кількості голосів підтримки має відбуватися процедура письмового опитування, визначена ч. 8 ст. 10 Закону-417.
При відсутності необхідної кількості голосів підтримки при письмовому опитуванні за створення ОСББ рішення установчих зборів про його створення вважатиметься не прийнятим і як наслідок ОСББ не буде створено.
ІІ. ПИТАННЯ ВЛАСНОСТІ
1. Власники квартир чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку є співвласниками цього будинку.Власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава (ч. 1 ст. 4 Закону №417).
2. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч. 1 ст. 5 Закону №417). Поняття спільної власності розкриває ст. 368 Цивільного кодексу України, згідно з якою такою власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
Отже, співвласники, будучи власниками спільного майна багатоквартирного будинку, не мають конкретно визначеної частки в праві власності на таке майно.
Кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї.
ІІІ. ПИТАННЯ ПЕРЕДАЧІ МАЙНА
1. Замовник будівництва чи попередній власник будинку зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок ОСББ, або уповноваженій співвласниками особі, або управителю. Перелік технічної документації постійного зберігання зазначено у пункті 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій.
Частина 5 ст. 5 Закону №417 містить імперативну норму щодо обов’язку замовника будівництва чи попереднього власника будинку передати один примірник технічної документації на будинок і не передбачає можливості його невиконання з причин, наприклад, незбереження (втрати) технічної документації тощо.
Передачу потрібно здійснювати в спосіб, який підтверджуватиме отримання однією особою від іншої відповідної документації. Наприклад, шляхом підписання акта приймання передачі.
Важливо!! «Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок».
(Відповідно до частин вісімнадцятої та дев’ятнадцятої статті 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
2. З прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» держава перекладає витрати на капітальний ремонт на плечі жителів, нічого при цьому не інвестуючи в оновлення житлового фонду. Власник несе зобов’язання не тільки щодо утримання будинку, а й щодо експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів та технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку.
ЗАСТЕРЕЖЕННЯ:
1. Законом-417, внесено зміни до ст. 42 Земельного кодексу України, зокрема, ч. 2 викладено у новій редакції, відповідно до якої земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Кабінет Міністрів України зобов’язано привести свої нормативні акти у відповідність із Законом-417, в тому числі встановити порядок передачі земельних ділянок багатоквартирних будинків. Однак, на даний момент (після спливу шестимісячного терміну) зазначений порядок не ухвалено, що створює загрозливі ризики незаконного відчуження частини земельних ділянок прибудинкових територій без участі власників будинку, тощо.
2. Замовник будівництва або попередній власник будинку зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об’єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону (ч. 5 ст. 5 Закону-417).
Пунктом 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за N 927/11207, визначено перелік технічної документації постійного зберігання, до якого включаються: технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок; проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо; акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію; паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень; паспорти ліфтового господарства; акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.
З огляду на те, що наведений у Правилах перелік технічної документації є документацією постійного зберігання, тому саме цей перелік повинен передаватися на виконання частини п’ятої статті 5 Закону №417.
При цьому Законом № 417 не визначено способу такої передачі. У свою чергу, вважаємо, що передачу слід здійснювати у спосіб, який підтверджуватиме отримання однією особою від іншої відповідної документації, наприклад шляхом підписання акта приймання-передачі.
Крім того, частина 5 статті 5 Закону №417 містить імперативну норму щодо обов’язку замовника будівництва або попереднього власника будинку передати один примірник технічної документації на будинок та не передбачає можливості його невиконання з причин, наприклад, незбереження (втрати) технічної документації тощо.
Однак, Законом №417 не передбачено порядку дій співвласників та/або попереднього власника майна щодо відновлення втраченої технічної документації.
Доцільно було б при доопрацюванні (удосконаленні) Закону-417 передбачити обов’язок попереднього власника (замовника будівництва, тощо) за власний рахунок відновлювати відповідну технічну документацію та подальшу її передачу співвласникам багатоквартирного будинку.
Андрій Павловський, експерт з питань соціальної політики, член партії ВО «Батьківщина», «Ліга. Блоги», 25 лютого 2016 р.
